Emprise au sol ou surface de plancher : ne plus confondre
Deux notions distinctes qui décident du type d'autorisation. Méthode de calcul et cas des débords de toiture.
6 min
Version 13406*17Gratuit
Demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes, comprenant ou non des démolitions (PCMI).
Le formulaire est publié par le ministère chargé de l’urbanisme et diffusé gratuitement sur service-public.gouv.fr, le site officiel de l’administration française. Le dépôt en mairie est gratuit lui aussi.
Liens vers le site officiel de l’administration, vérifiés le 3 août 2026. Ce site est indépendant de l’administration : nous vendons le montage du dossier, jamais le formulaire.
Télécharger le Cerfa 13406 et vérifier la version
Le formulaire est gratuit et diffusé par le ministère chargé de l'urbanisme sur le portail des formulaires de service-public.gouv.fr. La version en ligne est le 13406*17, PDF remplissable de dix-huit pages, formulaire, bordereau des pièces jointes et notice compris.
Son intitulé exact est « Demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes comprenant ou non des démolitions ». La mention des démolitions est importante : si votre projet suppose de démolir tout ou partie d'une construction existante, vous n'avez pas besoin d'un permis de démolir séparé, la demande se fait sur ce même formulaire.
Contrairement aux formulaires de déclaration préalable, le 13406 n'a pas été remplacé : ni le 16702 ni le 16703 ne le concernent. C'est bien le 13406*17 qu'il faut déposer en 2026.
Quand le permis remplace-t-il la déclaration préalable ?
Trois seuils décident. En dessous de 5 m² d'emprise au sol et de surface de plancher, aucune formalité, sauf en secteur protégé, où la dispense tombe. Entre 5 et 20 m², une déclaration préalable sur Cerfa 13703 suffit. Au-delà de 20 m², le permis de construire devient obligatoire, et c'est le 13406 qu'on dépose.
Un quatrième seuil s'applique aux extensions : 40 m² au lieu de 20 lorsque la construction se situe en zone urbaine d'une commune couverte par un plan local d'urbanisme. Entre 20 et 40 m², la déclaration préalable suffit donc en ville et pas ailleurs : c'est la principale source d'erreur d'aiguillage sur ce type de projet.
Un cinquième chiffre ne change pas la formalité mais change le dossier : à partir de 150 m² de surface de plancher totale après travaux, le recours à un architecte devient obligatoire pour un particulier (article L.431-3 du code de l'urbanisme). Une personne morale y est tenue quelle que soit la surface.
Ce que le 13406 demande de plus que le 13703
Les premiers cadres sont identiques à ceux d'une déclaration préalable : identité, coordonnées, localisation et références cadastrales du terrain. Les différences commencent au cadre 3.2 et ne s'arrêtent plus.
Les cadres propres au permis de construire
Ce que le 13406*17 ajoute au formulaire de déclaration préalable, et pourquoi. C'est là que se joue la différence de préparation entre les deux dossiers.
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Cadre 3.2 : Situation juridique du terrain
Absent de la déclaration préalable. On y déclare si le terrain est issu d'une division, s'il est situé dans un lotissement, s'il fait l'objet d'une convention de projet urbain partenarial ou d'une zone d'aménagement concerté. Ces informations conditionnent les participations d'urbanisme qui pourront vous être réclamées.
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Cadre 4.1 : Architecte
Nom, coordonnées et numéro d'inscription à l'Ordre. Le recours est obligatoire dès que la surface de plancher totale après travaux dépasse 150 m² pour un particulier, et dans tous les cas pour une personne morale. Trois exceptions subsistent : l'exploitation agricole sous 800 m², les serres de production à pied-droit de moins de 4 m sous 2 000 m², et l'extension qui ne porte pas l'ensemble au-delà de 150 m².
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Cadre 4.3 : Informations complémentaires sur le logement
Type d'annexe créée, nombre de logements, nombre de pièces, nombre de niveaux, mode d'utilisation : résidence principale, secondaire, vente, location, et répartition des logements par type de financement. Une case demande si vous avez souscrit un contrat de construction de maison individuelle. Ces données alimentent les statistiques du logement autant que l'instruction.
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Cadre 4.4 : Emprise au sol
Trois chiffres que la déclaration préalable ne demande pas : emprise au sol avant travaux, créée, supprimée. Le formulaire rappelle en note que l'emprise au sol est « la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus » (article R.420-1). C'est la grandeur qui a décidé que votre projet relevait du permis : elle doit correspondre exactement à ce que cote le plan de masse.
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Cadre 4.5 : Destinations et tableau des surfaces
Le cadre le plus long du formulaire. Un tableau croise les destinations et sous-destinations définies par les articles R.151-27 et R.151-28 du code de l'urbanisme (habitation, commerce, activités de service, équipements, exploitation agricole) avec cinq colonnes : surface existante, créée, créée par changement de destination, supprimée, supprimée par changement de destination. Le total se calcule ligne à ligne. Pour une maison individuelle, une seule ligne est généralement servie.
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Cadre 6 : Participation pour voirie et réseaux
Cadre déclaratif sur les participations d'urbanisme éventuellement dues. Il ne concerne qu'une minorité de projets, mais le laisser vide alors qu'une convention existe expose à un rappel après l'accord.
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Cadre 8 : Engagement et déclaration fiscale
Comme pour la déclaration préalable, la signature s'accompagne d'une information : une déclaration devra être déposée auprès des services fiscaux dans les 90 jours suivant l'achèvement des travaux, sur impots.gouv.fr, service « Gérer mes biens immobiliers ». C'est sur cette base que sont calculées la taxe d'aménagement et la taxe d'archéologie préventive. Un simulateur officiel est mis à disposition sur impots.gouv.fr.
Les pièces PCMI1 à PCMI8 à joindre
Le bordereau du permis de construire reprend les mêmes documents que celui de la déclaration préalable, avec une numérotation différente et une pièce supplémentaire. Attention au décalage : en déclaration préalable, DP4 désigne le plan des façades et des toitures ; en permis de construire maison individuelle, PCMI4 désigne la notice décrivant le terrain et le projet, et c'est PCMI5 qui porte les façades. Même document, numéro différent.
Le contenu attendu de chaque plan, lui, ne change pas d'une formalité à l'autre. Les pages ci-dessous décrivent ce que chaque pièce doit montrer, à quelle échelle, et ce qui la fait renvoyer :
Les plans du dossier, pièce par pièce
Numérotées PCMI en permis de construire, DP en déclaration préalable : le contenu attendu est identique. Ces pages décrivent ce que chaque plan doit montrer.
DP1 : Plan de situation
Situe la parcelle dans la commune. C'est la seule pièce due dans tous les dossiers, sans exception.
DP2 : Plan de masse coté
Vue aérienne cotée dans les trois dimensions : existant, projet, distances aux limites séparatives, hauteurs, réseaux. Due dès que le projet crée une construction ou modifie un volume.
DP3 : Plan en coupe
Profil du terrain avant et après travaux. Dû uniquement si le projet modifie le profil du terrain : terrassement, remblai, piscine enterrée.
DP4 : Plan des façades et des toitures
Chaque façade concernée et les toitures, en état initial et en état futur lorsque le bâtiment existe déjà.
DP6 : Insertion paysagère
Le projet replacé dans son environnement bâti et paysager. Exigée dès que la construction est visible depuis l'espace public.
DP7 et DP8 : Photographies proche et lointaine
Deux clichés, deux distances. Les points et angles de prise de vue sont reportés sur le plan de situation et sur le plan de masse.
Et si une déclaration préalable suffisait ?
Déposer un permis de construire là où une déclaration préalable suffisait n'est pas une faute, mais c'est un mois d'instruction perdu, un dossier plus lourd, et parfois un architecte facturé pour rien. La vérification prend cinq minutes : mesurez l'emprise au sol créée, débords de toiture compris, et la surface de plancher créée, mesurée à l'intérieur au-dessus de 1,80 m.
Si les deux restent sous 20 m², ou sous 40 m² pour une extension en zone urbaine couverte par un PLU, vous relevez de la déclaration préalable, et le formulaire est le 13703. Le tableau ci-dessous rappelle qui prend quoi.
Les cinq formulaires, en un tableau
| Critère | Cerfa 13703 | Cerfa 13406 | Cerfa 13404 | Cerfa 13409 | Cerfa 13702 |
|---|---|---|---|---|---|
| Autorisation demandée | Déclaration préalable | Permis de construire | Déclaration préalable | Permis de construire | Déclaration préalable |
| Projets couverts | Maison individuelle et ses annexes | Maison individuelle et ses annexes | Toutes autres constructions et travaux | Tout projet autre qu’une maison individuelle | Lotissements et divisions foncières |
| Exemples typiques | Abri de jardin, piscine, clôture, ravalement | Construction ou extension de plus de 20 m² | Local commercial, immeuble collectif, bâtiment agricole | Immeuble, local d’activité, établissement recevant du public | Détacher un lot à bâtir de son terrain |
| Délai d’instructionMajoré en secteur protégé | 1 mois | 2 mois | 1 mois | 3 mois | 1 mois |
| Encore en ligne sur le portail | 13703*12 | 13406*17 | Non | 13409*17 | Non |
| Formulaire à déposer en 2026 | 13703*12 ou 16702*03 | 13406*17 | 16702*03 | 13409*17 | 16703*03 |
| Architecte obligatoireArticle L.431-3 du code de l’urbanisme | Non | Au-delà de 150 m² | Selon le projet | Oui pour une personne morale | Non |
Le formulaire de demande de permis de construire pour une maison individuelle doit être utilisé pour les projets de construction d'une seule maison individuelle d'habitation et de ses annexes (garages…) ou pour tous travaux sur une maison individuelle existante.
Questions fréquentes sur le Cerfa 13406
Quelle est la version en vigueur du Cerfa 13406 ?
Le 13406*17. C'est la version diffusée sur le portail des formulaires de service-public.gouv.fr, sous l'intitulé « Demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes comprenant ou non des démolitions ». Contrairement aux formulaires de déclaration préalable, il n'a pas été remplacé par un numéro de la série 167xx.
À partir de quelle surface faut-il un permis de construire ?
Au-delà de 20 m² d'emprise au sol ou de surface de plancher créées. Ce seuil passe à 40 m² pour une extension d'un bâtiment existant situé en zone urbaine d'une commune couverte par un plan local d'urbanisme. En dessous, la déclaration préalable sur Cerfa 13703 suffit. En dessous de 5 m², aucune formalité n'est due, sauf en secteur protégé.
Faut-il un architecte pour déposer un Cerfa 13406 ?
Pour un particulier, seulement si la surface de plancher totale après travaux dépasse 150 m². Une personne morale doit recourir à un architecte quelle que soit la surface. Le formulaire réserve son cadre 4.1 à son nom et à son numéro d'inscription à l'Ordre.
Le Cerfa 13406 permet-il aussi de demander une démolition ?
Oui. L'intitulé du formulaire mentionne « comprenant ou non des démolitions » : si votre projet suppose de démolir tout ou partie d'une construction, la demande se fait sur ce même formulaire, sans permis de démolir séparé. Le Cerfa 13405 reste réservé aux démolitions qui ne dépendent d'aucun projet de construction.
Combien de temps dure l’instruction d’un permis de construire ?
Deux mois pour un permis de construire portant sur une maison individuelle et ses annexes, contre un mois pour une déclaration préalable et trois mois pour les autres permis de construire. Le délai est majoré lorsque le projet se situe en secteur protégé et qu'une consultation supplémentaire est nécessaire. L'absence de réponse au terme du délai vaut permis tacite, sauf dans les cas où la loi l'exclut.
Nous remplissons le Cerfa 13406 et déposons le dossier
Vous décrivez votre projet en six écrans courts. Nous lisons le PLU de votre commune, dessinons les pièces DP1 à DP8, remplissons le formulaire et déposons le dossier en mairie.
