Surface de plancher : la calculer pièce par pièce

Ce que le code de l'urbanisme appelle surface de plancher

La notion date de 2012 : elle a remplacé la surface hors œuvre brute (SHOB) et la surface hors œuvre nette (SHON), qui se mesuraient à l'extérieur et pénalisaient l'isolation des murs. La surface de plancher, elle, se mesure au nu intérieur des façades : autrement dit contre la face intérieure des murs extérieurs. Épaissir un mur pour mieux isoler ne coûte donc plus de surface déclarée.

Trois conditions cumulatives doivent être réunies pour qu'un mètre carré compte : l'espace doit être clos, il doit être couvert, et sa hauteur sous plafond doit dépasser 1,80 m. Un carport n'est pas clos. Une terrasse n'est pas couverte. Un rangement sous rampant à 1,50 m ne franchit pas la hauteur. Aucun des trois ne crée de surface de plancher.

Une remarque qui surprend souvent : un sous-sol enterré, une cave individuelle desservie par l'intérieur de la maison ou un cellier attenant sont clos, couverts et hauts de plus de 1,80 m. Ils créent donc de la surface de plancher, même s'ils ne sont pas habitables au sens du bail d'habitation. En maison individuelle, les déductions réservées aux immeubles collectifs (locaux techniques, caves desservies par une partie commune, abattement de 10 %) ne s'appliquent pas.

Les sept déductions de l'article R.111-22

Une fois la somme des niveaux clos et couverts établie, sept déductions viennent la réduire. Les quatre premières concernent toutes les constructions ; les trois dernières ne valent que pour les immeubles collectifs d'habitation, et ne s'appliquent donc pas à une maison individuelle.

1. L'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur.
2. Les vides et trémies se rattachant aux escaliers et aux ascenseurs, déduits à chaque niveau traversé.
3. Les surfaces sous une hauteur de plafond inférieure ou égale à 1,80 m.
4. Les surfaces aménagées pour le stationnement des véhicules, motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvre.
5. Les combles non aménageables pour l'habitation ou pour une activité professionnelle, artisanale, industrielle ou commerciale.
6. Les locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments, y compris les locaux à déchets : immeubles collectifs uniquement.
7. Les caves et celliers desservis uniquement par une partie commune, et une surface égale à 10 % des surfaces d'habitation desservies par des parties communes intérieures : immeubles collectifs uniquement.

La quatrième et la cinquième sont celles qui font la différence entre la surface de plancher et la surface taxable, et c'est là que les dossiers se trompent le plus souvent.

Surface de plancher ou surface taxable : deux chiffres, deux usages

Le formulaire Cerfa vous demande les deux, et ce ne sont pas les mêmes. La surface de plancher sert à déterminer la formalité et le seuil des 150 m². La surface taxable sert d'assiette à la taxe d'aménagement. Elles partent de la même base (les niveaux clos et couverts, au nu intérieur, au-dessus de 1,80 m) mais la surface taxable ne connaît que deux déductions : les surfaces sous 1,80 m et les vides et trémies.

Conséquence directe : le garage et les combles non aménageables sont taxés alors qu'ils ne comptent pas dans votre formalité. Sur une extension de 24 m² accompagnée d'un garage de 16,50 m², la surface de plancher créée est de 24 m², déclaration préalable, mais la surface taxable atteint 40,50 m². C'est sur ce second chiffre que la direction générale des finances publiques établira l'avis de taxe d'aménagement, plusieurs mois après l'accord de la mairie.

Surface de plancher ou emprise au sol : ne pas confondre

Ce sont deux mesures différentes du même projet. L'emprise au sol se mesure à l'extérieur, en projection verticale du volume construit, débords et surplombs compris. La surface de plancher se mesure à l'intérieur, niveau par niveau, au-dessus de 1,80 m. Un projet à un seul niveau donne donc toujours une emprise au sol supérieure à sa surface de plancher, de l'épaisseur des murs.

Le code de l'urbanisme retient la plus grande des deux pour déterminer la formalité : dès que l'une dépasse le seuil, la formalité correspondante s'applique. Un carport de 25 m² ne crée aucune surface de plancher mais 25 m² d'emprise au sol : permis de construire. Un aménagement de combles de 30 m² ne crée aucune emprise au sol : le volume existait déjà, mais 30 m² de surface de plancher : déclaration préalable, ou permis si le total franchit 150 m². Si votre projet crée aussi du volume au sol, passez par le calcul de l'emprise au sol.

La méthode de calcul, étape par étape

Comptez une heure avec un mètre ruban, le plan du niveau et, pour les combles, le plan en coupe. Six étapes, dans cet ordre.

Les seuils : 20, 40 et 150 m²

Cinq mètres carrés : en dessous, aucune formalité, sauf en secteur protégé où la déclaration préalable reste exigée quelle que soit la surface. Vingt mètres carrés de surface de plancher créée : au-delà, le permis de construire s'impose pour une construction neuve. Quarante mètres carrés : c'est le seuil relevé dont bénéficient les extensions accolées à un bâtiment existant, en zone urbaine d'une commune couverte par un plan local d'urbanisme ou un plan d'occupation des sols.

Le quatrième seuil est de nature différente. Cent cinquante mètres carrés de surface de plancher totale après travaux imposent le recours à un architecte pour un particulier (article R.431-2). Et lorsque ce seuil est franchi, une extension de 20 à 40 m² qui serait restée en déclaration préalable repasse en permis de construire. C'est le piège classique de l'extension sur une maison déjà grande : 35 m² ajoutés à une maison de 130 m² relèvent du permis, les mêmes 35 m² sur une maison de 100 m² relèvent de la déclaration.

Pour trancher un cas précis, le test en quatre questions croise la nature du projet, la surface créée, le zonage et le secteur protégé. Et une fois la surface taxable connue, le simulateur de taxe d'aménagement chiffre ce que vous devrez provisionner.